別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月12日　提出
金沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 3-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　広島　章生   TEL. 
鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 26,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 金沢市横枕町イ１６番
 ②地積(㎡) 813  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 田 周辺に一般住宅が多く見られる熟成度の高い地域 北東1m未舗装農道 森本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西   60 ｍ、南   65 ｍ、北   75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地向け宅地見込地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　        800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 近隣地域の南東側は鉄道線路
（地元鉄道と北陸新幹線）に
隣接している。		 道

路		 １ｍ農道 交通

施設		 森本駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 近隣地域は一団の田、畑であるが近年周辺では徐々にミニ開発による新規住宅地の開発が見られる。今の所、一
括した宅地開発の計画等はないがこれまで通り周辺部から徐々に宅地開発が進められていくと思われる。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地向け宅地見込地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,800 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     26,600 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は金沢市郊外の開発可能な圏域である。主な需要者は金沢市で宅地開発事業を営む不動産業者である。円高
による物価高騰、ウッドショック等により新築住宅建築が減少しつつも必要不可欠な住宅建築のため素地需要は底堅い
。規模が多様なため取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 採用した取引事例は概ね規範性があり比準価格は信頼できる。また控除法による価格は素地需要者である宅地開発業者
の事業の採算価格であり鑑定価格決定において重視すべき価格であるが、開発計画図や造成工事計画等は想定事項によ
るもので信頼性がやや劣る。よって比準価格を重視し控除法による価格を参考に留め鑑定評価額を上記の通り決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     26,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 コロナ禍下で経済活動は回復しつつも、円安による
原材料価格、消費物価の高騰等不安要因はあるが地
価の上昇傾向が継続している。

特に変動はない。



個別的要因に特に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 金沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２２調１
５
-58		 金沢市 田   ほぼ台形 東4m未舗装道
路、中間画地

１住居
高度地区最高15m
(60,160)
b ０２２調１
４
-16		 金沢市 田   ほぼ長方形 東3m未舗装農
道、中間画地

１低専

(30,50)
c ０２３公２
９
-6		 金沢市 畑   ほぼ整形 南5.2m市道、
中間画地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d ０２３公１
６
-11		 金沢市 田   長方形 東3m未舗装農
道、中間画地

準工
高度地区最高15m
(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
29,441 		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]
29,883 		 100
[ 121.0]
24,697 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
24,700 
b (　　            )
29,691 		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]
30,225 		 100
[ 116.2]
26,011 
26,000 
c (　　            )
32,655 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]
33,080 		 100
[ 121.7]
27,182 
27,200 
d (　　            )
39,323 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]
39,874 		 100
[ 135.4]
29,449 
29,400 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.17		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +10.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 +10.0 宅地造成　　 +15.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,800 円／㎡]
金沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 13.0 月　p：  1.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
72,700  （　   78.0 ％）
56,706 		 13,000    2,535  4,900  36,271 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 19.0 月　p:  1.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  2.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.7782　　　　     28,226		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9426　     26,606		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 26,600 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２３公２
４
-20

     78,704 		 100
[100.0]		 [104.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.0]		 100
[108.6]

     74,696 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

     74,700 
b ０２３公２
４
-19

     69,711 		 100
[100.0]		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]

     75,759 

     75,800 
c ０２３公２
４
-49

     59,640 		 100
[100.0]		 [105.3]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]

     67,528 

     67,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.59		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +12.0
画地　　　   +1.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.59		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -7.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.59		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -7.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 72,700 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
金沢

-16
63,500 		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 92.0]
73,190 		 [100.0]
100
73,200 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　  -8.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 72,700 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,807 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     647 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     60 ｍ、南     65 ｍ、北     75 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 60 ％、畑　 30 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     36　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    156 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   8.0 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  22.0 ％		 ＊擁壁工事の概要
　鉄筋コンクリ－ト擁壁　南東側約
　　１５０ｍ　高さ約１ｍ
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ　延長約２８５ｍ　アス
　ファルト舗装
　
　
＊排水工事の概要
　雨水は道路側溝、調整池を設置し
　、家庭用排水は公共下水道管を設
　置する。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　約２４８㎡の児童公園を設置し、
　遊具、ベンチ、植栽等を整備する
　。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 285.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 285.0 ｍ
＊その他
　
　
　
　
　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）
令和5年1月16日　提出
金沢 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
金沢 3-1 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL. 
鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和4年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 金沢市横枕町イ１６番
 ②地積(㎡) 813  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:2		 田 周辺に一般住宅が多く見られる熟成度の高い地域 北東1m未舗装農道 森本

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   60 ｍ、西   70 ｍ、南   60 ｍ、北   90 ｍ ②標準的使用 宅地造成に適した田地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   19.0 ｍ、奥行　約　　   43.0 ｍ、規模　　        815 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １ｍ農道 交通

施設		 森本駅南西方

1.0km		 法令

規制		 １住居

高度地区最高15m
⑤地域要因の
　将来予測		 面積８００㎡前後の複数の田地等が市街地に残る地域で、近隣地域近くを幅員９ｍ市道が走り、幹線道路へのア
クセスも良好で宅地化の影響を受ける。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建分譲地の開発に適した田地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     26,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     25,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲を金沢市北部、北西部等で既成住宅地域近くの宅地化が予測される田地地域と判定した。主な需要者
は戸建分譲地等の宅地開発を手掛ける開発業者と判定した。業者の開発意欲は依然として強く、周辺では戸建分譲地の
開発が続き売れ行きは好調である。住宅需要が回復し地価が上昇に転じて以降分譲住宅地の販売が続いたが、景気循環
を鑑みた宅地開発に慎重な業者の出現で販売区画数が減少しており宅地見込地需要は落ち着いていると考えられる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 取引が少ないものの同一需給圏を広範囲に設定して信頼性に優る複数の取引事例を採用して比準したため規範性の高い
比準価格が試算された。開発法は各法令を遵守した戸建分譲地の開発計画を策定し市場動向を踏まえ分譲することを想
定し試算したが地価変動が激しく設定した分譲価格の妥当性に疑問の残るところがあり規範性にやや劣る。よって、規
範性に優る比準価格を採用し、市場需給動向分析の結果を加味して鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     26,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 資源価格高騰による物価高で企業が価格転嫁を図り
値上がりした商品が店頭で増えるが、現在は地価に
影響を与えておらず個人消費も堅調である。

地域要因に特段の変動はない。国道３５９号に接近
した農地地域で小規模開発が未だに多い。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 金沢 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２３公１
１
-22		 金沢市 畑   不整形 南東6m市道、
中間画地

１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b ０２３公１
６
-11		 金沢市 田   長方形 東3m未舗装農
道、中間画地

準工
高度地区最高15m
(60,200)
c ０２３公１
７
-1		 金沢市 田   長方形 西5.5m市道、
北2.5m、
東1.5m、
三方路

｢調区｣ 

(70,200)
d ０２３公２
４
-38		 金沢市 田   ほぼ台形 南6m県道、
中間画地

｢調区｣ 
土砂災害警戒区域
(60,100)
e ０２３公２
９
-6		 金沢市 畑   ほぼ整形 南5.2m市道、
中間画地

１住居
高度地区最高15m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
40,072 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]
40,633 		 100
[ 155.9]
26,064 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
26,100 
b (　　            )
39,323 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]
39,874 		 100
[ 144.4]
27,614 
27,600 
c (　　            )
5,623 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  96.9]
5,803 		 100
[  20.9]
27,766 
27,800 
d (　　            )
14,900 		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[ 100.0]
14,691 		 100
[  57.5]
25,550 
25,600 
e (　　            )
32,655 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]
33,080 		 100
[ 130.3]
25,388 
25,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.20		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +35.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.15		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +25.0 宅地造成　　  +5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -80.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 -0.16		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -45.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.11		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +15.0 宅地造成　　  +3.0
行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      26,500 円／㎡]
金沢 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 13.0 月　p：  1.5 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
71,000  （　   71.5 ％）
50,765 		 11,500    2,243  4,050  32,972 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 16.0 月　p:  1.5 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m:  1.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     26,592		 　　1　
　(1+r)m　： 0.9709　     25,818		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 25,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a ０２３公１
５
-9

     40,354 		 100
[100.0]		 [104.7]
100		 100
[  /  ]		 100
[ 80.8]		 100
[ 76.2]

     68,623 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[103.0]
　　　　　　100

     70,700 
b ０２３公１
５
-57

     61,013 		 100
[100.0]		 [101.1]
100		 100
[  /  ]		 100
[100.0]		 100
[ 86.3]

     71,476 

     73,600 
c ０２３公１
５
-62

     69,572 		 100
[160.0]		 [102.9]
100		 100
[  /  ]		 100
[103.0]		 100
[ 65.3]

     66,524 

     68,500 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.59		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  -26.0
画地　　　  -19.2 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　    0.0 交通・接近   -3.0 環境　　　  -11.0
画地　　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 買進み ％／月

　  0.58		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近   +3.0 環境　　　  -36.0
画地　　　   +3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 71,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
金沢

-16
63,500 		 [107.1]
100		 100
[101.0]		 100
[ 99.0]
68,015 		 [103.0]
100
70,100 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　  -1.0
環境　　   0.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 71,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   7,900 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     740 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     60 ｍ、西     70 ｍ、南     60 ｍ、北     90 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　 60 ％、畑　 30 ％、森林　    ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     34　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    166 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   1.0 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  28.5 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   9.4 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  21.1 ％		 ＊擁壁工事の概要
　造成工事により隣接地と高低差が
　生じる開発区域の南東側及び北西
　側に高さ１ｍの擁壁を設ける。
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍ、総延長２８０ｍのアス
　ファルト舗装を施した道路を開発
　区域内に整備する。
　
＊排水工事の概要
　調整池、道路の両側に側溝を設け
　雨水を排水し、家庭排水は公共下
　水道により排水する。
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　面積２４０㎡の公園を設け、公園
　内には広場、遊戯施設を設置する
　。
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 290.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　       ｍ
＊その他