別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -67　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -67 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月31日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市戸板１丁目８４番 ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか、空 地も見られる住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    30 ｍ、南    55 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 平成２６年に土地区画整理法 による換地処分が行われた。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金沢駅西方 2.5km 法令 規制 ２中専 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 新興の住宅地で空地も多いが、利便性の向上と共に需要が高くなっており人口、世帯数の増加が顕著である。住 宅地としての熟成度が高まっていくと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市西部及び北西部の戸建住宅地域。需要者は、金沢市及び周辺市町からの若年層を中心とした一次取 得者である。金沢駅に近くまとまって区画が揃う新興の住宅地域で、令和２年３月に金石街道に接続する都市計画道路 が開通したことによる利便性の向上等により人気が高まっている。面積にもよるが、土地は１，５００万円～２，００ ０万円、新築の戸建で４，０００万円～５，０００万円の取引が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には共同住宅が見られるものの標準地の規模等の画地条件から共同住宅を想定することは現実的でないため収益価 格を試算しなかった。戸建住宅地域であり、居住の快適性、利便性等が取引の可否を決定する主要因となるもので、類 似の同価格帯の取引事例から求めた比準価格の信頼度は高く、これを採用した。加えて代表標準地との検討を行い均衡 を得ていると判断できたので上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [125.0] [100.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費等が上昇する一方、所得の伸びが十分 でないため住宅を求める需要者の厚みが薄く なる傾向にある。 新興の住宅地域で人口、世帯数が大きく増加 している。特に若年層において顕著である。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％