鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公２１ -3	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西50m県道、北東8m、二方路		商業地区計画等 (80,400)
b	０２３公２１ -4	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
c	０２３公２１ -5	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、東4m、二方路		準工高度地区最高18m (80,200)
d	０２３公２１ -27	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
e	０２３公２８ -22	金沢市		更地	（　）	長方形	北東52m県道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,613	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 51.5]	175,849	100 [ 100.9]	174,280	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	185,000
b	(　 ) 145,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	143,049	100 [ 81.9]	174,663		185,000
c	(　 ) 96,763	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	98,775	100 [ 57.2]	172,684		183,000
d	(　 ) 172,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	171,624	100 [ 98.0]	175,127		186,000
e	(　 ) 197,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,911	100 [ 112.9]	175,298		186,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 -48.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +16.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +13.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 185,000 円／㎡]

金沢 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握等困難なため原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		マンション分譲を想定した開発法を適用しており画地規模も大きいため収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

金沢駅金沢港口では、マンションの建設が盛んであり適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,422,106,119	2,203,456,760	12	543,000	5,823.36	288,000	8,224.66
⑧開発法による価格	218,649,359 円　　　　（　 181,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -63　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,209 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,209.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
622.57 ㎡	8,224.66 ㎡	6,272.57 ㎡	1,952.09 ㎡	5,823.36 ㎡	ＲＣ・17F ( 80 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.5 ％）	（ 680.3 ％）	（ 518.8 ％）	（ 161.5 ％）	（ 70.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	80 ％	400 ％	600 ％	間口奥行	27.8 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

543,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

類似するマンションの取引事例から査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 543,000 円／㎡　　×　　 5,823.36 ㎡　　＝　　　　 3,162,084,480 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,162,084,480 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 288,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 296,640 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 296,640 円／㎡　　×　　　 8,224.66 ㎡　　＝　　　　 2,439,763,142 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	金沢市の当該地で開発負担金なし
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,162,084,480 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 347,829,293 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,787,592,435 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	金沢市の標準的投下資本収益率及び当該開発の利潤率や特に危険負担率等を勘案し算定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	30 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	284,587,603 円	( 9 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 258,946,260 円
	販売総額(2期)	2,561,288,429 円	( 81 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,929,418,574 円
	販売総額(3期)	316,208,448 円	( 10 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 233,741,285 円
収入合計		－	－	－	－	2,422,106,119 円
支出	建築工事費(1期)	243,976,314 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 230,533,219 円
	建築工事費(2期)	243,976,314 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 205,842,816 円
	建築工事費(3期)	1,951,810,514 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,470,298,860 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	139,131,717 円	( 40 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 126,595,949 円
	販売管理費(2期)	173,914,647 円	( 50 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 143,983,936 円
	販売管理費(3期)	34,782,929 円	( 10 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 26,201,980 円
支出合計		－	－	－	－	2,203,456,760 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,422,106,119 円　　－　　　　　　 2,203,456,760 円　　＝　　　　　 218,649,359 円 181,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
金沢 -63　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -63

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　秋山　眞一郎

TEL.

鑑定評価額

225,000,000 円

１㎡当たりの価格

186,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	97,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市駅西本町３丁目１４０１番外｢駅西本町３－１４－１｣				②地積　(㎡)	1,209 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等駐車付置義務 (80,600)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ17	中高層のマンション等が見られる共同住宅地域	南東12m市道、南西側道	水道、ガス、下水	金沢 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 15 ｍ、南 200 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

建築基準法第５２条第８項適
用地域で、割増後の容積率の
上限は６００％である。

街

路

基準方位北、１２ｍ
市道

交通

施設

金沢駅北西方

1.2km

法令

規制

商業
(70,600)
準防
地区計画等
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

近年、金沢駅周辺から中心市街地にかけての都心軸において、分譲マンションの建設が多く見られる。北陸新幹
線開業効果により県内のほか県外の需要者も期待でき、今後も年に１～２棟の建設が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 190,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 182,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、金沢駅周辺から中心市街地にかけての都心軸及びその周辺地域である。需要者の中心は、県外資本の大
手又は中堅のマンション開発業者である。分譲マンションの建設には立地条件のほかある程度の画地規模が必要となる
ため、金沢市内において供給は限定的であり需要者による競合が起こりやすい。立地条件や画地の規模・形状により取
引金額には差が生じるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と代替性を有する取引事例に比準して求めており、取引市場の実態を反映している。一方、開発
法による価格は、試算過程において想定項目が多いものの、需要者であるマンション開発業者の投資採算性に基づき求
めており、需要者による価格形成プロセスに沿った価格として説得力を有する。以上から、両試算価格の規範性は同程
度と判断し、比準価格と開発法による価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[104.0]

100
[102.1]

[106.1]
100

186,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    180,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微
増傾向にある。コロナ禍を経て、住宅地需要
は概ね堅調であるが、建築費上昇の影響がみ
られる。

金沢駅西口地区でホテル、商業施設、マンシ
ョンの機能を備えた複合ビルが完成したほか
、企業社宅跡地において大規模な再開発が進
められている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -63　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公０１ -35	金沢市		更地	（　）	長方形	西9m市道、東7m、二方路		１住居高度地区最高18m (70,200)
b	０２３公２８ -22	金沢市		更地	（　）	長方形	北東52m県道、中間画地		商業駐車付置義務地区計画等 (70,400)
c	０２２調１５ -19	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、南東8m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
d	０２２公２７ -15	金沢市		更地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		近商駐車場付置義務高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 136,125	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	155,914	100 [ 86.6]	180,039	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.1] 　　　　 100	191,000
b	(　 ) 197,911	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	197,911	100 [ 108.0]	183,251		194,000
c	(　 122,747) 122,747	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 87.2]	168,587	100 [ 100.0]	168,587		179,000
d	(　 ) 139,503	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	142,293	100 [ 80.8]	176,105		187,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 190,000 円／㎡]

金沢 -63　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地は分譲マンション適地で、取引市場においては賃貸共同住宅経営に基づいた地価が形成されていないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

金沢駅周辺の分譲マンション適地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,456,199,049	2,236,259,398	12	556,000	5,823.36	295,000	8,224.66
⑧開発法による価格	219,939,651 円　　　　（　 182,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -63　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,209 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,209.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
622.57 ㎡	8,224.66 ㎡	6,272.57 ㎡	1,952.09 ㎡	5,823.36 ㎡	ＲＣ・17F ( 80 戸) 73㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 51.5 ％）	（ 680.3 ％）	（ 518.8 ％）	（ 161.5 ％）	（ 70.80 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防地区計画等駐車付置義務	80 ％	400 ％	600 ％	間口奥行	27.8 ｍ 43.5 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

556,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 556,000 円／㎡　　×　　 5,823.36 ㎡　　＝　　　　 3,237,788,160 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,237,788,160 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 8,224.66 ㎡　　＝　　　　 2,499,062,941 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,237,788,160 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 323,778,816 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,822,841,757 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	30 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	291,400,934 円	( 9 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 241,250,833 円
	販売総額(2期)	2,622,608,410 円	( 81 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,975,610,915 円
	販売総額(3期)	323,778,816 円	( 10 ％)	×　　0.7392	（ 32 ヶ月）	＝　　 239,337,301 円
収入合計		－	－	－	－	2,456,199,049 円
支出	建築工事費(1期)	249,906,294 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 236,136,457 円
	建築工事費(2期)	249,906,294 円	( 10 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 210,845,940 円
	建築工事費(3期)	1,999,250,353 円	( 80 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 1,506,035,291 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	194,267,290 円	( 60 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 178,434,506 円
	販売管理費(2期)	97,133,645 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 80,416,945 円
	販売管理費(3期)	32,377,882 円	( 10 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 24,390,259 円
支出合計		－	－	－	－	2,236,259,398 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,456,199,049 円　　－　　　　　　 2,236,259,398 円　　＝　　　　　 219,939,651 円 182,000 円／㎡