別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -62　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -62 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　卓実   TEL.

鑑定評価額 20,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市泉が丘２丁目１４９番１ ｢泉が丘２－４－２８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 西5m道路 水道、ガス、下水 金沢 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 居住環境条件良好な南部地区 の住宅地域 街 路 基準方位　北　　約 ５ｍ道路 交通 施設 金沢駅南方 5.1km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 南部地区の居住環境条件良好な標準住宅地域として熟成しつつあり、比較的旺盛な住宅地需要に対して供給が恒 常的に不足していることから地価水準はやや上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部、南西部地区の住宅地域一帯。需要者の中心は金沢市内在住者が殆んどであるが、同一需給圏 外からの転入者も見られる。需要に対して供給不足感は否めず、高値取引も散見される。土地は１８００万円～２３０ ０万円程度、新築戸建物件は３５００万円～４５００万円程度で中古物件も多く、市中心部及び中心部に近接する分譲 マンションとの競合が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用共同住宅が周辺地域に見られるが、収益目的取引は殆ど見られず、収益物件としての自用目的利用が中心となっ ているものの対象標準地は地積が小さく直接法による収益価格を求めることができなかった。よって本件では、資料豊 富な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに金沢市の住宅需給動向・所得水準等を総合的に勘案し 、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [114.3] [101.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響にもかかわらず、緩やか に回復基調の景気の下、不動産市場は地方圏 においても持ち直しの動きに転じつつある。 良好な居住環境条件を有する南部地区の住宅 地域として熟成しつつあり、市場での人気は 高く、地価水準は上昇基調にある。 日照・通風等やや良好な自然環境条件を有す る西側道路による増価要因を有するが、特に 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％