別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 金沢 -60　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -60 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 11,500,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市南御所町１４７番２外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南西6.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．３ｍ市道 交通 施設 金沢駅東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高18m 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地の住宅地域であるが、近くにコンビニエンスストア等が開業して生活利便性が高まり、東金沢駅周辺と比 べた値頃感もあって、地価の強含み傾向が暫く続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市北東部及び東部に存する住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は金沢市内を中心に 近隣市町の居住者も含まれ、一次取得者が中心である。同一需給圏内では利便性の高い東金沢駅周辺で需要が堅調に推 移する中、値頃感のある既成住宅地域の需要が増えつつあり、市場の需給は強含む地域も見られる。需要の中心価格帯 は、対象標準地の規模で１２００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺では賃貸物件としてアパートのほか戸建住宅等も一部に見られるが、取引は自用目的のものが多 い。また、近隣地域は戸建住宅地を標準的使用とし、本件では対象標準地の画地条件から収益還元法が適用できず、試 算価格は比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検 討、単価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -42                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,700 円／㎡ [ 96.3] 100 100 [103.0] 100 [ 50.4] [102.0] 100 61,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し基調にあり、金沢市の人口は 微減傾向、高齢化率は増加傾向で、住宅地は 利便性の高い市街地及び周辺部等で地価の上 昇が見られる。 丘陵地の住宅地域で近くに店舗が開業して生 活利便性が高まり、東金沢駅周辺と比べた値 頃感もあって、地価は強含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -47.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％