別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 金沢 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -58 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 9,640,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市泉本町４丁目１２１番 ②地積 　(㎡) 119   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　７． ３ｍ市道　 交通 施設 金沢駅南方 3.7km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 ミニ開発で街区が形成され、北鉄石川線により地域が分断されているため、街路条件に難があるが、中心部に比 較的近く需給は均衡している。ミニ開発が続いており、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南西部の既成住宅地域で、需要者は金沢市内在住のサラリーマンが中心と考えられる。周辺ではミ ニ開発が多く、北鉄石川線の影響で道路系統がやや劣る。周辺に大型ショッピングセンターが進出し居住の利便性は高 まっている。当該近隣地域に対する需要は以前よりも強い。土地で９００万円～１５００万円程度、新築の戸建て物件 は３０００万円～４０００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建設が現実的ではないので収益還元法を採用しなか った。取引の主体は戸建住宅用がほとんどであり、採用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高いものであ る。よって本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [104.8] 100 100 [101.0] 100 [106.9] [100.0] 100 81,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     79,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変したが、住宅需要 は底堅い。今後インフレの影響は不透明。 令和３年１０月、西泉ジャンボボール跡地に コレクトパーク（８店舗）誕生。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％