別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 金沢 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -56 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 17,700,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市東山２丁目８７番 ｢東山２－３－１１｣ ②地積 　(㎡) 151   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m (70,160) 1:5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西4m市道 水道、ガス、下水 金沢 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    70 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 ひがし茶屋街に近接する従来 からの住宅地域 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 金沢駅東方 2.1km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 旧来からの住宅地域であるが、ひがし茶屋街に近いため住宅地として人気がある。コロナ禍の影響も薄まり、県 外からの観光客は増加傾向にあり、回復の兆しも見えてきている。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市東部の従来からの既成住宅地域で、需要者は市内または近隣及び周辺地域在住の個人が中心と考え られるが、従来からの古い街並みが残る住宅地域であるので、若年層よりは年配者の方が多い傾向にあると推定される 。当該近隣地域は観光地である東茶屋街に近いという特徴があるので、希少性があり、高値安定傾向にある。土地で１ ８００万円前後、新築の戸建て物件は３５００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等も見られるが、平均的画地規模が小さいため、一般的にはアパート等の賃貸物件の建設は困難であ るため、収益還元法は採用しなかった。しかし、取引の主体は戸建住宅用で、自用目的での取引が殆どであり、採用し た取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高いものである。よって本件においては比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [ 82.4] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅建設は前年よりやや減少傾向。金 利の先高感が景気の下振れリスクとなってお り、物価上昇、供給面での制約も経済の足か せとなっている。 コロナ以降、東茶屋街の観光客は少なくなっ たが、やや回復傾向にあり、住宅地としても 希少な地域である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％