別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -50 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　卓実   TEL.

鑑定評価額 18,900,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市十三間町１４番 ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、共同住宅 が建ち並ぶ中心部の 住宅地域 南西3.3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   120 ｍ、南    15 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 繁華街に近接する既成住宅地 域 街 路 基準方位　北　　３ ．３ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 3.0km 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  高度地区最高15m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 繁華街に近接する既成住宅地域であり、特段の変動要因もなく、当面現状のまま推移するものと思料する。地価 水準は当該状況を反映して概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市中心部の既成住宅地域一帯。需要者の中心は同一需給圏内の金沢市在住者のほか、同一需給圏外か らの転入者も見られる。近隣地域は道路幅員が狭く街路条件はやや劣るが、金沢市の中心的商業地域の一つである片町 地区に近接することから交通接近条件や生活利便性が良好で、都心回帰傾向もあり需給は安定的に推移している。土地 は２０００万円程度で更地や中古戸建物件は多いが新築戸建物件は殆んど見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸用共同住宅が周辺地域に見られるが、収益目的取引は殆ど見られず、収益物件としての自用目的利用が中心となっ ているものの対象標準地は地積が小さく直接法による収益価格を求めることができなかった。よって本件では、資料豊 富な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに金沢市の住宅需給動向・所得水準等を総合的に勘案し 、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [163.9] [102.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の影響にもかかわらず、緩やか に回復基調の景気の下、不動産市場は地方圏 においても持ち直しの動きに転じつつある。 幅員等街路条件はやや劣るが金沢市の中心的 商業地の一つである片町地区に近接し、生活 利便性は良好であることから住宅地需要は比 較的根強い。 日照・通風等やや良好な自然環境条件を有す る南西側道路における増価要因を有するが、 特に個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +13.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％