別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 金沢 -49　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -49 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　藤澤　努   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市桜町３１６番 ｢桜町１０－７｣ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   130 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 古くからの住宅地域であるが 、比較的街路条件の良い一画 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南東方 3.3km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市中心部の古くからの街並みが残る地域で、当該一画だけ前面道路が広いものの、街区全体としては系統連続性 に劣り、選好性が分かれる地域である。地価水準は大きな変動なく推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市東部の既成住宅地域一帯。需要者は市中心部へのアクセスを重視する層が中心である。古くからの 街並みが残る地域であるため、古家付の売出事例が多く中々成約に至らないケースも多い。また、前面道路が狭い・狭 小敷地等の個別的要因により価格水準も大きく変動しており、一般的な価格水準の把握は難しい。土地は対象標準地の 規模であれば、１４００万円程度と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産は既成市街地の一画であり、戸建住宅としての利用が一般的であることから、実際の戸建住宅としての取引 事例から試算した比準価格を標準に代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、対象不動 産は共同住宅等の収益用建物を建築するには面積や間口・奥行の関係、駐車場の確保等の問題で現実的でないことから 収益価格の算定は行っていない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [108.0] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 84,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナの影響で縮小していた経済活動 が正常化しつつあり、土地価格も抑圧されて いた需要が回復し全体的には上昇傾向にある 。 比較的小規模な画地については単価上昇の傾 向も見受けられるが、標準画地の規模のもの や敷地分割ができない画地では需要が少ない 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％