別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -47 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中村　聡   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市駅西新町１丁目２３２５番 ｢駅西新町１－２３－２２｣ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 密集する住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　４．５ ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 1.8km 法令 規制 １住居 (60,180) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、道路幅員は４．５ｍとやや狭く蓋のない道路側溝を備えたもので 窮屈な印象を受ける住宅地域である。特段の地域変動要因はなく今後も現状維持で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    102,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲を駅西地区で金沢駅より車で６分程度の距離に位置する新興住宅地域、既成住宅地域と判定した。主 な需要者は市内に住む３０代、４０代の会社員等である。低金利を背景とした旺盛な住宅地需要は依然として続き地価 は上昇を続けている。道路幅員が狭く窮屈な印象を持つ住宅地域であるが大型商業施設に接近した立地で利便性に優り 人気が高い。中心価格帯は４５坪の土地で１５００万円、新築建物と土地で３０００万円である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の取引が中心の同一需給圏において取引事例比較法で選択可能な多数の取引事例を収集し得た。収益還元法の適用 は標準的な間取りの共同住宅を建築するには地積が狭く賃貸建物の想定が困難で適用を断念したが、求められた比準価 格は市場の実態を反映し、また市場における取引実例を重視する需要者の行動に合うもので高い規範性を有する。よっ て規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [142.0] [104.0] 100 102,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     95,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資源価格高騰による物価高で企業が価格転嫁 を図り値上がりした商品が店頭で増えるが、 現在は地価に影響を与えておらず個人消費も 堅調である。 地域要因に特段の変動はない。既成住宅地域 で築浅の建物は少ないが、設備更新のされた 維持管理の良い建物が多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％