別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -36 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　神田　勝廉   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月7日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 135,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市広岡１丁目１４２５番外 ｢広岡１－１４－１９｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,600) 準防 （その他） 高度地区最高45m 駐車付置義務 (90,360) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く駅に 近い区画整理済の住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道　 交通 施設 金沢駅南西方 450m 法令 規制 商業 (90,360) 準防  高度地区最高45m 駐車付置義務 ⑤地域要因の将 　来予測 駅近の区画整理済みの住宅地域であり、格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持していくものと予測 する。地価水準の動向は、上昇傾向であるが緩やかに推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢駅から徒歩圏内の商業施設も介在する住宅地域一円である。需要者の属性は金沢市在住の中位以上の 所得者層が中心で、金沢市中央地区からの転入者や同一需給圏内の２次取得者が多く見られる。金沢駅から徒歩圏内の 住宅地域で利便性が良く、地価はやや上昇傾向にあり、需給関係はやや強含みである。土地は２０００万円を超える物 件が需要の中心で、新築物件は総額５０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は概ね自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的であること、標準地の規模、間口等から共同 住宅を想定することは非現実的であること等から収益価格は試算しなかった。実際の取引事例から試算し実証的で説得 力の高い比準価格を標準とし、地域の住宅市場動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    185,000 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [105.2] [103.0] 100 175,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    172,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかに持ち直しつつある。市の人口 は微減傾向にある。住環境や利便性に難がな い地域の住宅地需要は強含みの傾向にある。 金沢駅に徒歩圏にある数少ない住宅地域で、 需要に対する宅地供給も少ないため、地価は 緩やかながらも上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％