別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -35 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 70,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市松島２丁目１６４番１ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅と営業所等 が混在する住宅地域 東6m市道 水道、下水 金沢 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   220 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 5.7km 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高25m 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 農地や未利用地も多く残されているが、住宅地市場への供給は少なく、当面は現状を維持すると予測する。金沢 市西部の宅地需要は安定しており、地価水準は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市西部の住宅地域である。需要者の中心は３０～４０代の一次取得者である。営業所等が混在してい るため、周辺の住宅に純化した地域と比較して住環境ではやや劣るが、生活利便性に比して価格に割安感があるため、 需要は堅調である。土地で１，０００～１，５００万円程度、新築住宅で２，８００～３，３００万円程度が中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模が小さく、賃貸共同住宅の建設は想定しがたいため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法 では、対象標準地と類似性が高い戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算さ れた。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えら れることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [115.0] [102.0] 100 70,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微 増傾向にある。コロナ禍を経て、住宅地需要 は概ね堅調であるが、建築費上昇の影響がみ られる。 一般住宅と営業所等が混在するほか農地も見 られる地域である。利便性に比較的恵まれて おり、安定した需要がある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％