別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -33 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 7,010,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市野町３丁目４４０番 ｢野町３－１２－７｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高15m (70,160) 1:3.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 等が密集する既成住 宅地域 北東3m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南方 3.3km 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 藩政期からの街路条件が劣る既成住宅地域であり、小規模住宅が密集しており今後も現在の住環境で推移するも のと予測する。都心に近く、取引総額が低いものの、道路アクセスが悪く、地価は横這いで推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は犀川以南に位置する古い既成住宅地域が中心である。需要者の中心は金沢市在住の自動車を利用しない年 配者、当該地域に地縁性を有する者等が主体となっている。中心部に近い利便性に優れた住宅地域であり、低価格に惹 かれた者等による需要もみられる。土地は７００万円程度で新築住宅の販売はほとんどなく、更地価格に若干の建物価 格が上乗せされた中古住宅が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己利用目的の戸建住宅が主体の既成市街地であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく 、収益価格は求められなかった。しかしながら、比準価格は多数の取引事例のうち、規範性のある試算値を中心に求め られており、信頼性の高い試算価格となっている。よって比準価格を標準に、当市における住宅地の需給動向、代表標 準地価格との均衡性をも考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [143.5] [101.0] 100 61,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄まっており、県内の景気 は回復しつつある。建築費の上昇が見られる ものの、金沢市内の住宅地価格は底堅い動き となっている。 古くからの既成住宅地で、街路幅員が狭く、 車両等のアクセスに難点があり、需要の増加 が見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +18.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％