別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -31 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 29,400,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市有松４丁目２０４番２ ｢有松４－１１－２１｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    55 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 幹線道路背後の利便性の良い 住宅地域である。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南方 5.1km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 金沢市南部の住宅地域で、居住環境や利便性に恵まれていることから人気が高い。新型コロナの影響で市場が一 時的に停滞したものの、従来より需要に対して供給が少ないため、地価は今後も堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部の住宅地域である。需要者の中心は金沢市及び近隣市町の居住者で３０～４０代の一次取得者 である。規模の大きい画地が多く、総額が嵩むため需要者はやや限定されるが、良好な居住環境から人気は高い。一方 で宅地供給が少ないため、地価は堅調に推移している。土地は総額で３，０００万円前後が中心で、新築戸建分譲住宅 は供給が少ないため、市場の中心価格帯の把握はやや困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 賃貸不動産経営を目的とした土地取引が行われる地域ではないため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法で は、対象標準地と類似性が高い戸建住宅地の取引事例を採用しており、市場の実態を反映した比準価格が試算された。 需要者は生活利便性や居住の快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えら れることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    118,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微 増傾向にある。コロナ禍を経て、住宅地需要 は概ね堅調であるが、建築費上昇の影響がみ られる。 近隣地域及び周辺の地域要因に特段の変動は ないが、市街地中心部へのアクセスも良好で 利便性が高く、安定した需要を背景に地価は 堅調に推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +4.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％