別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -30 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　寺田　正成   TEL.

鑑定評価額 13,200,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市田上本町ヲ１７番５ ②地積 　(㎡) 462   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,100) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 大中規模農家住宅が 建ち並ぶ郊外の既成 住宅地域 西5m市道、南側道 水道、下水 金沢 7.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西   200 ｍ、南    50 ｍ、北   240 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       480 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道　 交通 施設 金沢駅南東方 7.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は周辺が 区画整理された住宅地域であることから、需要に乏しく、横ばい乃至弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市内の市街化調整区域内にある農家住宅地域であるが、需要者は、同一地区内の居住者または地縁 を有する一次取得者層と考えられる。土地の需要及び供給も少なく、また転入者の需要も見込めないことから、市場価 格の把握が難しい。周辺では土地区画整理事業による宅地供給が多く、近隣地域での土地取引を後退させている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は市街化調整区域の大中規模の農家住宅が建ち並ぶ地域にあって、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格 は試算しない。市場がやや閉鎖的な農家住宅地域では、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定 されることが一般的であることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -55                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [102.3] 100 100 [102.0] 100 [155.0] [100.0] 100 28,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価上昇、建築費の高騰等で住宅取得がしづ らくなってきたが、低金利、住宅減税の延長 等もあり、小画地の住宅需要を中心に需要は 安定している。 既存の農家住宅地域で変動や需要に乏しいが 、周辺土地区画整理地の住宅地域の影響があ る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 +18.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％