別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -29 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市古府町南５６４番 ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 4.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 比較的画地規模が小さな戸建住宅が連坦する古い住宅団地。建て替え動向も見られるが総じて現在の住環境を維 持すると予測する。周辺住宅地価格は上昇しており、近隣地域の地価も上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南西部の住宅地域一円である。需要者は金沢市内を中心に近隣市町からの転入者が多く、一次取得 者層が主体である。従来、市場の需給動向は中古物件等の取引が中心であったが、住宅の老朽化に伴い地上建物が取壊 され、その跡地である更地や新規の分譲戸建物件等の販売も見られるようになってきている。土地は９００万円～１２ ００万円程度、新築の戸建物件は２５００万円～３５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が主体の既成市街地であり、対象不動産の面積も狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は求 められなかった。しかしながら、比準価格は多数の取引事例のうち、複数の規範性のある取引事例からの試算値を中心 に求められており、信頼性の高い試算価格となっている。よって市場性を反映した比準価格を標準に、当市における住 宅地の需給動向をも考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄まっており、県内の景気 は回復しつつある。建築費の上昇が見られる ものの、金沢市内の住宅地価格は底堅い動き となっている。 周辺で整形外科、ドラッグストアがオープン し、高齢者の利便性が良化。古い住宅を更地 化し新規の建売分譲が増加。周辺地域との地 価相関で優位性。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.3 ％  ％