別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月10日　提出 金沢 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -28 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　小西　均   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 65,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市東力４丁目１１６番１ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 金沢 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   125 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 金沢駅南西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。新型コロナの影 響はあまりなく、利便性を背景に、地価は上昇傾向にあるものと思料される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南西部郊外の住宅地域のうち類似価格帯の地域である。需要者の中心は３０～４０代の一次取得者 である。新型コロナの影響はあまりなく、生活利便性が高く、街区が整備された住宅地域であることから需給状況は安 定している。土地の需要の中心は１，６００万円程度、新築物件は総額３，０００万円前後の物件が需要の中心となっ ている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域等における規範性が高いものを採用したので、比準価格の精度は高いものと判断 した。標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想定は現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。快適性を重視す る住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるの で、比準価格を採用し、代表標準地との検討、当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 94.0] [101.0] 100 85,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍で需給環境が一変したが、住宅需要 は底堅い。今後インフレの影響は不透明。 スーパーナルックスが令和３年１月に閉店後 、クスリのアオキが同年５月に開店。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％