別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 金沢 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -27 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　中田　裕之   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市玉鉾５丁目８４番１ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2.5 住宅 Ｗ2 空地も見られる区画 整然とした住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 3.4km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、一般住宅等が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域であり、今後も同様の傾向で推移するものと予測す る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南西部及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は同一需給圏内及びその周辺部の居住者または 勤労者であり、居住の快適性、利便性を重視する傾向にある。良好な住環境を有する地域の人気は高く、需給関係は安 定している状態にある。土地は１５０～２００㎡で１２００～１５００万円程度の取引が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で自用取引が殆どである。画地条件等から経済合理的な賃貸住宅の想定が困難で あり、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は周辺類似地域から対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基 に求められており、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表 標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [100.0] 100 79,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は減少傾向、老年人口は増加傾 向。県平均と同傾向にあるが、幅が小さい。 市内不動産取引価格は総じて上昇傾向。 大きな地域要因の変動は無い。住環境の快適 性・利便性とも良好な住宅地域であり、安定 した需要が認められる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％