別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -25 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　秋山　眞一郎   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 78,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市上荒屋５丁目７１番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,184) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東4.6m市道 水道、ガス、下水 金沢 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．６ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南西方 6.5km 法令 規制 １中専 (60,184) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 市南西部郊外に位置する戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持すると予測する。近接す る白山市横江地区に開業した大型商業施設にも近く、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南西部を中心に隣接する野々市市、白山市の一部を含む住宅地域である。需要者の中心は市内及び 周辺市町に居住する３０～４０代の一次取得者が中心である。周辺の土地区画整理地区や民間開発による供給は多いが 、金沢市のベッドタウンとして人気の高い野々市市に比べて割安感が出ており、需要も堅調である。新築分譲住宅の供 給は少なく、需要の中心は土地で１，２００～１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は規模が小さく、賃貸共同住宅の建設は想定しがたいため、収益還元法は適用しなかった。取引事例比較法 では、対象標準地と類似性が高い戸建住宅地の取引事例を採用しており、取引市場の実態を反映した比準価格が試算さ れた。需要者は生活利便性や快適性を指標として、類似する土地の価格との比較を行い取引の意思決定をすると考えら れることから、規範性の高い比準価格を採用し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [105.3] 100 100 [101.0] 100 [102.9] [102.0] 100 78,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減傾向ながら、世帯数は微 増傾向にある。コロナ禍を経て、住宅地需要 は概ね堅調であるが、建築費上昇の影響がみ られる。 白山市、野々市市の住宅地と競合する中、道 路幅員が狭く競争力はやや劣るが、近接する 地域に大型商業施設が開業し、需要は堅調で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.1 ％  ％