別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -22 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 9,220,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市額新町１丁目７７番７ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ閑静な住宅 地域 西5m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    20 ｍ、南   105 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 8.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 空地はほとんどなく一般住宅地域として概ね熟成しており、土地利用は概ね現状を維持するものと予測する。地 価は隣接する野々市市と比較して未だ割安感があり、今後暫くの間上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市内南部及び野々市市東部の住宅地域一円である。需要者の中心は自己利用を前提とする住宅エンド ユーザーであり、投資目的の取引はアパート等の稼働中の賃貸物件にほぼ限定されている。隣接する野々市市の住宅地 価格との比較で割安感があり、このため需要者が流入し、地価は上昇傾向にある。取引の中心となる価格帯は土地で１ ０００万円程度、新築の住宅及びその敷地では２０００～２５００万円程度が多く見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり自己利用目的の取引がほとんどであり、投資目的の取引は少ない。このため取引は収益性ではなく、周辺 の取引情報を目安に取引価格が決定されている。よって本件では適切に求められた比準価格を採用し、代表標準地の標 準価格に規準した価格との均衡を十分に勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [104.0] 100 [107.0] [101.0] 100 71,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰等により家計は圧迫され、住宅地 需要は減少し、取引件数も減少しているが、 値引販売の動きは未だ少なく、取引価格は高 止まりしている。 土地利用に大きな変動はなく、地域要因に変 動は見られない。市内全体の状況と異なり、 取引は相対的に多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％