別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -21 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　大場　修   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市三口新町４丁目２３８番 ｢三口新町４－８－１９｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南東方 5.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 空地も多く見られ、土地の取引も比較的数多いことから、徐々に戸建住宅地として利用される土地が増加するも のと予測する。市内でも相対的に人気が高まっており、地価は暫くの間上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね市内南東部の住宅地域一円である。投資目的の需要者も散見されるが、需要者の中心は自ら居住する ことを目的とする住宅エンドユーザーである。隣接する小立野地区で新たに図書館が開館したことから子供の学業等を 考慮した需要が高まり、取引は相対的に多くなっている。総額を抑えるために分割・分譲された取引が多く、土地の総 額では１２００～１５００程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等も多く見られる地域であるが、上記のとおり土地を購入する需要者の中心は住宅エンドユーザーであり、投 資目的の取引はアパート等の稼働中の賃貸物件が中心である。このため市場で取引価格の目安とされるのは取引相場情 報である。本件では適切に求められたことを確認できた比準価格を採用し、周辺地域の公示地、基準地の価格動向、水 準との均衡をも勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 諸物価高騰等により家計は圧迫され、住宅地 需要は減少し、取引件数も減少しているが、 値引販売の動きは未だ少なく、取引価格は高 止まりしている。 小立野地区に県立図書館が開館し、文教地区 としての人気が高まり、周辺地域では市内全 体の傾向とは異なり、住宅地の取引は相対的 に多い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.0 ％  ％