別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -20 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 13,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市西泉６丁目１５１番３ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高18m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 南5m市道 水道、下水 金沢 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西   110 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 利便性は良いが斎場に近い住 宅地域。 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 金沢駅南西方 3.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高18m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅の建設により熟成しつつあり、斎場に近いものの、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。南 東方地域に大型の複合型商業施設が進出し、利便性は良化しており、地価は上昇傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地南西部の住宅地域一円である。需要者は戸建住宅建設を目的とする一次取得者層と判断される 。斎場に近い場所柄から、従来は周辺に農地等も見られたが、市街地中心部に比較的近いため、ミニ開発による宅地分 譲が相次ぎ、宅地化が急速に進展している。また大型商業施設の建設により利便性も向上している。土地は１１００万 円～１５００万円程度、新築の戸建物件は３０００万円～３５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅の外、アパ－トも見られるが、対象不動産の面積が狭いため、賃貸建物の建設は現実的ではなく、収益価格は 求められなかった。しかしながら、比準価格は規範性が高い取引事例からの試算値を中心に求められており、信頼性の 高い試算価格となっている。自用の取引が主体であるため、比準価格を標準に、代表標準地との均衡性、更には当市に おける住宅地全体の需給動向を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     83,500 円／㎡ [105.4] 100 100 [101.0] 100 [111.7] [104.0] 100 81,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄まっており、県内の景気 は回復しつつある。建築費の上昇が見られる ものの、金沢市内の住宅地価格は底堅い動き となっている。 昨年１１月に大型複合商業施設ＣＯＬＬＥＣ Ｔ　ＰＡＲＫ　ＫＡＮＡＺＡＷＡがオープン し、堅調な住宅地需要が継続している。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％