別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 金沢 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -19 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西郷　悟   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市松村町ヌ４２番５ ②地積 　(㎡) 145   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 小規模の住宅が多い 幹線街路背後の住宅 地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    45 ｍ、南     0 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　５ ．５ｍ市道　 交通 施設 金沢駅北西方 3.7km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 幹線道路背後の住宅地域であり、格別な変動要因がないことから当分の間現状を維持していくものと予測する。 地価水準の動向は、店舗等にも近く利便性に優れることから、上昇傾向で推移するものと思量する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    103,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市西～北西部の中小規模の住宅地域である。需要者は金沢市中央地区からの転入者及び同一需給圏 内の２次取得者が中心である。周辺地域における店舗等の利便施設の増加により、人気の高まりが見られ、需要は強含 みで推移している。更地または中古建物の取引が多いが、新築建売住宅もみられる。土地は１，５００万円程度の物件 が需要の中心で、新築物件は総額３，５００～４，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、同一需給圏内の類似地域における規範性が高いものである。標準地は画地規模が小さいため共同住宅の想 定は非現実的であり、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取 引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    140,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [103.0] 100 [140.1] [104.0] 100 103,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    100,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金沢市の人口は微減・世帯数は増加傾向にあ り、住環境や利便性の優れた地域の住宅地需 要は回復傾向にある。 周辺地域における店舗等の利便施設の増加に より、人気が高まっており、需要は堅調であ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 +11.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％