別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 金沢 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -17 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西田　雄一   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 77,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市小坂町西８番６６ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 東金沢 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 東金沢駅や商業施設に近く、 生活利便性の良い住宅地域で ある。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 東金沢駅南東方 500m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 東金沢駅徒歩圏で周辺の商業施設も充実しており、生活利便性と住環境が良好なため、地価の強含み傾向が暫く 続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市北東部に存する住宅地域のうち、類似価格帯の圏域である。需要者は金沢市内を中心に近隣市町 の居住者も含まれ一次取得者が中心であるが、不動産業者等の参加も見られる。同一需給圏内では東金沢駅圏で店舗の 進出等が進む中で生活利便性が高まり宅地開発等は比較的堅調であるが、需要者の選好するエリアに広がりも見られ、 市場の需給は強含み。需要の中心価格帯は、対象標準地の規模で１８００万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺では賃貸物件としてアパートのほか戸建住宅等も一部に見られるが、取引は自用目的のものが多い。ま た、近隣地域は戸建住宅地を標準的使用とし、本件では対象標準地の画地条件から収益還元法が適用できず、試算価格 は比準価格のみが求められた。従って、取引環境の変化を踏まえた比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討、単 価と総額との関連を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     97,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [103.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直し基調にあり、金沢市の人口は 微減傾向、高齢化率は増加傾向で、住宅地は 利便性の高い市街地及び周辺部等で地価の上 昇が見られる。 東金沢駅徒歩圏で商業施設も充実しており、 生活利便性と住環境が良好なため、地価は強 含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％  ％