別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月14日　提出 金沢 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -15 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　武田　昭男   TEL.

鑑定評価額 15,200,000 円  １㎡当たりの価格 66,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市しじま台２丁目６番１２ ②地積 　(㎡) 229   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 金沢 8.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    70 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市南部郊外の住宅地域で住環 境は良好 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金沢駅南方 8.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として環境条件は比較的良好であるが、隣接する野々市市と比べると割安感が強い。今後、地価は上昇傾 向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市南部郊外の新興住宅地域で、需要者は金沢市内及び周辺市町在住のサラリーマン層が中心と考えら れる。市内では大型の土地区画整理事業がほぼ終了し、新規の宅地供給が少なくなっており、近年は民間による分譲が 多い。隣接の野々市市の住宅地価格の上昇の影響もあり、地価は上昇傾向が見られる。当該近隣地域に対する需要は従 来よりも強くなっている。土地で１５００万円前後、新築の戸建て物件は３５００万円程度が中心の価格帯になる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣にはアパートはほとんど見られず、また、当該近隣地域は第１種低層住居専用地域の戸建住宅地域にあり、アパー ト等の建設を想定するのは適切ではないので、収益還元法は採用しなかった。取引の主体は戸建住宅用で自用目的での 取引がほとんどである。採用した取引事例は周辺の類似地域内にある信頼性の高い４事例を採用している。よって本件 においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     76,000 円／㎡ [103.9] 100 100 [104.0] 100 [118.5] [104.0] 100 66,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の住宅建設は前年よりやや減少傾向。金 利の先高感が景気の下振れリスクとなってお り、物価上昇、供給面での制約も経済の足か せとなっている。 住環境は良好で、野々市市方面の住宅地域に 比べ割安感があるため、地価は上昇傾向にあ る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％