別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -14 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　岡山　一   TEL.

鑑定評価額 15,800,000 円  １㎡当たりの価格 79,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市桂町ロ２４７番 ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南    90 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 金沢駅北西方 5.8km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 周辺地域で新たな分譲地開発が進んでいる等供給が多くなっていることもあり地価上昇のペースは鈍化している 。今後は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     79,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市北西部の住宅地域一円。需要者は自己利用の住宅取得を目的とする金沢市内の一次取得者が主体で ある。スーパー、ドラッグストア等の生活利便施設が増加し住環境が向上しているが、一方で周辺地域では新規分譲地 等の供給が多いこともあり地価の伸びは鈍化してきている。土地の取引は規模にもよるが、標準地規模で１，５００万 円から１，６００万円程度が需要の中心と見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域で、生活の利便性を重視した自用目的の取引が中心の地域であり、同一需給 圏内から信頼性に富む取引事例を収集し比準価格を試算した。一方、周辺には共同住宅も見られるが画地条件、規模等 から共同住宅を想定することは非現実的であり収益価格は試算しなかった。以上から自己使用目的の戸建住宅地の需給 動向を適切に反映した比準価格を採用し、地域の地価動向も勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 建築費等が上昇する一方、所得の伸びが十分 でないため住宅を求める需要者の厚みが薄く なる傾向にある。 周辺地域では分譲地開発等により住宅の供給 が多くなっている。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％