別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -12 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市粟崎町ル７６番２２外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ郊外の住 宅地域 南西6.5m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    95 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校に近いが、周囲には農 地が拡がる住宅地域 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 金沢駅北西方 5.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 大野川と砂丘地に挟まれた住宅地域で周辺には畑も拡がり、開発余地を残す。小学校至近で粟崎地区以外の外部 からの市場参入が増加。近接する内灘町の価格上昇の影響から、価格割安感も後押しし、上昇傾向を維持。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の北西部から北東部にかけて拡がる住宅地域で、内灘町南部も含む。需要者の中心は地元地縁 者の１次取得が中心となり、地域選好性が低めで金沢市中央地区からの転入者は比較的少ない。需給動向は市街地寄り の区画整理地やミニ開発での強気の価格設定の影響が出ており、海側幹線の延伸の影響も少なからずある。更地または 中古建物の取引が多いが、新築建売住宅もみられる。土地は１，０００万円程度の物件が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートは少なく、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的である。一方、標準地の画地規 模からみて、駐車場の確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自用取引が 中心である地域の実情を考慮し、粟崎地区とその周辺に所在する豊富な取引事例に裏付けされた比準価格の採用を妥当 と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [150.0] [102.0] 100 53,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び 低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普 及から住宅需要は堅調で供給不足で地価回復 。 周辺に畑が多く、地域選好性もみられるが、 小学校至近を好感し、隣接する内灘町での価 格上昇に比較した値頃感や直江・大河端の区 画整理の波及。 南西道路で日照、通風等で快適性に優り、個 別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％