別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 金沢 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -10 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　堀江　寿郎   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 84,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 61,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市弓取町１５７番 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ郊外の住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 金沢 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南   165 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海側環状道路の延伸で需要拡 大 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 金沢駅北方 4.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 北部郊外の区画整然とした住宅地域で現状維持を予測。直江・大河端土地区画整理事業、海側環状道路の延伸、 生活利便施設の増加で利便性向上。相対的割安感と需給逼迫からコロナ禍でも価格上昇が続くと予測。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地と判定した。 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は金沢市街地の駅西地区から北部にかけて拡がる住宅地域である。需要者の中心は金沢市中央地区からの転 入者及び同一需給圏内の２次取得者が中心である。需給動向は周辺の区画整理地やミニ開発での供給が中心で価格設定 も強気である。海側幹線の延伸や量販店への近接を好感し、需要はコロナ禍でも堅調。更地または中古建物の取引が多 いが、新築建売住宅もみられる。土地は１，７００万円程度の物件が中心で２千万円を超えると需要はやや減退する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパートはほぼ皆無で、自己居住を目的とした戸建住宅としての土地利用が一般的である。一方、標準地の画 地規模からみて、駐車場の確保を含めアパートを想定するのは非現実的であり、収益還元法は適用しなかった。自用取 引が中心である地域の実情を考慮し、弓取町ほか北部市街地に所在する豊富な取引事例に裏付けされた比準価格の採用 を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     78,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [102.0] 100 83,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍での行動制限の緩和と経済政策及び 低金利維持で持ち直し局面に。在宅勤務の普 及から住宅需要は堅調で供給不足で地価回復 。 周辺の直江・大河端土地区画整理事業の影響 、海側環状道路の１１月延伸等により、古い 団地ながら相対的値頃感から取引価格は強気 。 東道路で日照、通風等で快適性に優り、個別 的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.7 ％  ％