別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 金沢 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -7 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　西野　正治   TEL.

鑑定評価額 15,600,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月12日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市緑が丘２３６番 ｢緑が丘１２－１４－１｣ ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する既成住 宅地域 北西6.8m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６．８ ｍ市道 交通 施設 金沢駅南方 5.0km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 地域内では土地利用は安定しており、今後とも閑静な居住環境を維持していくものと予測する。マンションも見 られる文教地区で人気があり、地価水準は強含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市の南部にあって比較的中心部に近い既成住宅地域であり、需要者は、利便性、住環境を重視する 比較的裕福な買替を目的とする高齢者層、サラリーマン等である。環境の良好さに加え文教地区でもあるため高所得の 子育て層にも人気が高く、住宅地需要は堅調である。土地は、１５００万円～２０００万円前後、新築の戸建物件では ３５００万円～４５００万円程度の物件が需要の中心の価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象不動産の面積が小さく、間口も狭いため、賃貸建物の想定は困難であり、収益価格は求められなかった。しかしな がら比準価格は規範性のある多数の取引事例から試算されたもので、信頼性の高い試算価格となっている。よって快適 性を指標とする自用目的での取引が中心である対象地域の地域的特性を踏まえ、比準価格を重視し、周辺の住宅地の地 価動向、当該標準地の地価推移等も総合的に考量のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　金沢（県） -34             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    119,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は薄まっており、県内の景気 は回復しつつある。建築費の上昇が見られる ものの、金沢市内の住宅地価格は底堅い動き となっている。 金沢市南部の文教地区として根強い人気があ るが、図書館等ができた小立野地区等、他地 域へ需要が分散傾向にあり、以前ほどの勢い はない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +0.8 ％