別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 金沢 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   金沢 -6 石川県 石川 氏名  不動産鑑定士　吉村　敏克   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 金沢市小立野１丁目１３０番 ｢小立野１－３５－２１｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 金沢 5.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南   140 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 金沢駅南東方 5.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 石川県立図書館が開館し、人気を集めている他、都市計画道路小立野旭町線の計画が進捗しており、田上方面と のアクセスが向上することから、地価は上昇傾向にあるものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、金沢市東部の住宅地域一帯と判定した。主な需要者としては、戸建住宅の建築を前提とするエンドユー ザーが中心となる。周辺に石川県立図書館が開館したことや、都市計画道路の計画が進捗しており、田上方面とのアク セスが向上すること等から、旺盛な需要が見られる地域となっている。土地の中心価格帯は、２００㎡（約６０坪）程 度の住宅地で２，０００万円程度であると考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は、標準地と立地条件が類似する住宅地域の事例を採用している。比準価格は市場性に着目して標準地 の経済価値を把握した価格であり、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格と判断する。よって、比準価格を標 準に、代表標準地との均衡に留意の上、標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、共同住宅の敷地としては規 模が小さく、賃貸を想定することが非現実的であることから、収益還元法については、適用を断念した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　金沢 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,500 円／㎡ [108.0] 100 100 [102.0] 100 [ 88.9] [102.0] 100 99,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     94,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地は、建物価格の上昇等により戸 建住宅の建築件数がやや減少しているものの 、人気のエリアについては依然として引き合 いが強い。 小立野地区は区画整然とした住宅地が多く、 石川県立図書館が開館したことや、都市計画 道路の計画が進捗していることから、底堅い 需要が見られる。 個別的要因に変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％