鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公２１ -4	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
b	０２３公２１ -5	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西14m県道、東4m、二方路		準工高度地区最高18m (80,200)
c	０２３公２１ -27	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東9m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
d	０２３公０１ -1	金沢市		更地	（　）	長方形	南5m道路、中間画地		１住居高度地区最高18m (60,200)
e	０２３公２８ -10	金沢市		建付地	（　）	台形	北西8m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 145,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	143,049	100 [ 100.9]	141,773	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	146,000
b	(　 ) 96,763	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	98,775	100 [ 71.3]	138,534		143,000
c	(　 ) 172,135	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	171,624	100 [ 122.0]	140,675		145,000
d	(　 ) 132,224	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	131,588	100 [ 92.2]	142,720		147,000
e	(　 ) 97,639	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 92.2]	114,148	100 [ 81.6]	139,887		144,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -23.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 145,000 円／㎡]

金沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握等困難なため原価法が適用できなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,422,424	1,240,839	5,181,585	4,334,260	847,325	（　0.9702） 822,075	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,871,196 円　　　　（　 78,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	ＬＳ3	381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高18m 駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	10.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅、２ＤＫ、平均専有面積約４２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.00	100.0	127.00	1,395	177,165	2.0	354,330
							1.0	177,165
2～ 2	住宅	127.00	100.0	127.00	1,454	184,658	2.0	369,316
							1.0	184,658
3～ 3	住宅	127.00	100.0	127.00	1,483	188,341	2.0	376,682
							1.0	188,341
～

～

計		381.00	100.0	381.00		550,164		1,100,328
								550,164

⑨年額支払賃料	550,164 円　×　12ヶ月　＝　 6,601,968 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,601,968 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 693,797 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,244,171 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,100,328 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,903 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 550,164 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 168,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,422,424 円　　　　（　 28,293 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-11	1,456 ( 1,376)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	1,474	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,498 円/㎡　月額支払賃料（　 1,454 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０　　　　-37	1,675 ( 1,626)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [102.0]	1,521
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,600 円	58,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	208,139 円	6,937,968　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,800 円	58,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,240,839 円　（　　　　　　 5,466 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0775 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,334,260 円（　　　　　 19,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,422,424 円
②総費用	1,240,839 円
③純収益　①－②	5,181,585 円
④建物等に帰属する純収益	4,334,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	847,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	822,075 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,621 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,871,196 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
金沢 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -4

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　木崎　良隆

TEL.

鑑定評価額

32,500,000 円

１㎡当たりの価格

143,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月10日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市西念１丁目１５０９番１｢西念１－１５－２２｣				②地積　(㎡)	227 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高18m 駐車付置義務 (70,200)
	台形 1:2	住宅Ｗ2	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域	南東6m市道	水道、ガス、下水	金沢 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

駅西地区の閑静な住宅地域

街

路

基準方位　北　約６
ｍ市道

交通

施設

金沢駅北西方

900m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高18m
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

金沢駅西地区の住宅地域のなかで駅まで徒歩圏にあり、閑静な住宅地域であるので、今後も駅西地区の発展とと
もに人気が高まるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は金沢市駅西方面の住宅地域で、需要者は金沢市内在住のサラリーマン等の個人が中心と考えられる。駅西
地区では大型の土地区画整理事業が完成し、ホテル・マンション等が多く立地する。当該近隣地域は金沢駅から徒歩圏
内で、住環境も優れており、希少な住宅地域である。当該近隣地域に対する需要は強く、供給が限られるため地価は上
昇傾向にある。更地価格で３，０００万円前後が中心の価格帯になる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、また実際の使用容積率も通常は低いため収
益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心であり、採用した取引事例は駅西地区の事例を採用することがで
き、信頼性の高い類似地域の５事例を採用しているので、取引事例により求めた比準価格を重視して、収益価格は参考
に留め、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済はコロナ禍の影響が弱まりつつあるが、
厳しい状況が続いているものの、緩やかに持
ち直しつつある。新設住宅着工戸数は弱い動
きとなっている。

駅西地区では、駅前の外資系ホテルも完成し
、発展著しい。金沢駅に徒歩圏にあり、供給
も少ないので地価は強含みで推移している。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２２調１５ -20	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高18m 駐車付置義務 (60,180)
b	０２２調１５ -19	金沢市		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m市道、南東8m、二方路		商業高度地区最高31m 駐車付置義務 (90,400)
c	０２３公２１ -3	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西50m県道、北東8m、二方路		商業地区計画等 (90,400)
d	０２２調１５ -53	金沢市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北9m市道、東3.9m、角地		２住居高度地区最高20m 駐車付置義務 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 148,087	100 [ 140.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	104,149	100 [ 76.0]	137,038	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	141,000
b	(　 122,747) 122,747	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 87.2]	169,249	100 [ 121.1]	139,760		144,000
c	(　 ) 88,613	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 51.5]	174,473	100 [ 128.5]	135,777		140,000
d	(　 89,536) 89,536	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	111,701	100 [ 78.8]	141,753		146,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	買進み	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	買進み	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -48.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

金沢 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地域のため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,392,757	1,239,879	5,152,878	4,334,260	818,618	（　0.9702） 794,223	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	17,265,717 円　　　　（　 76,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	127.00	ＬＳ3	381.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高18m 駐車付置義務	70 ％	200 ％	200 ％	227 ㎡	10.5 m x 22.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積約４２㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	127.00	100.0	127.00	1,437	182,499	2.0	364,998
							1.0	182,499
2～ 2	住宅	127.00	100.0	127.00	1,437	182,499	2.0	364,998
							1.0	182,499
3～ 3	住宅	127.00	100.0	127.00	1,437	182,499	2.0	364,998
							1.0	182,499
～

～

計		381.00	100.0	381.00		547,497		1,094,994
								547,497

⑨年額支払賃料	547,497 円　×　12ヶ月　＝　 6,569,964 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 336,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,569,964 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 336,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 690,596 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,215,368 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,094,994 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,855 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 547,497 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 167,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,392,757 円　　　　（　 28,162 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０　　　　-13	1,334 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	1,079	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,437 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９　　　　-14	1,919 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,882
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	348,600 円	58,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	207,179 円	6,905,964　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 74,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 493,800 円	58,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,100 円	58,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,239,879 円　（　　　　　　 5,462 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9702

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,100,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 381.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0746	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0621 ×　 40 ％　＋　0.0775 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,334,260 円（　　　　　 19,094 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,392,757 円
②総費用	1,239,879 円
③純収益　①－②	5,152,878 円
④建物等に帰属する純収益	4,334,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	818,618 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	794,223 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,265,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,100 円／㎡）