鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

金沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１２ -2	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m市道、中間画地		準住居高度地区最高20m (70,160)
b	０２３公０１ -8	金沢市		建付地	（　）	長方形	北西4.5m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,180)
c	０２３公０１ -11	金沢市		建付地	（　）	長方形	北東3m市道、南西2.3m、二方路		１住居高度地区最高15m 駐車付置義務 (70,160)
d	０２３公２１ -4	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (60,200)
e	０２３公０１ -2	金沢市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居高度地区最高18m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,353	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	99,058	100 [ 69.8]	141,917	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	142,000
b	(　 ) 119,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	119,656	100 [ 79.9]	149,757		150,000
c	(　 ) 110,187	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	107,940	100 [ 74.1]	145,668		146,000
d	(　 ) 145,450	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	143,049	100 [ 96.0]	149,009		149,000
e	(　 ) 133,322	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	138,655	100 [ 93.0]	149,091		149,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -12.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 147,000 円／㎡]

金沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の住宅地域のため適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,346,995	1,284,396	5,062,599	3,978,000	1,084,599	（　0.9735） 1,055,857	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,953,413 円　　　　（　 69,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	Ｓ3	330.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	14.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階に４５㎡程度の住宅を想定し、計６戸

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	110.00	85.0	93.50	1,769	165,402	2.0	330,804
							1.0	165,402
2～ 3	住宅	110.00	85.0	93.50	1,824	170,544	2.0	341,088
							1.0	170,544
～

～

～

計		330.00	85.0	280.50		506,490		1,012,980
								506,490

⑨年額支払賃料	506,490 円　×　12ヶ月　＝　 6,077,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	11,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 792,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,077,880 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 792,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 686,988 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,182,892 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,980 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,117 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 506,490 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,986 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,346,995 円　　　　（　 19,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４　　　　-8	1,882 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	1,901	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,879 円/㎡　月額支払賃料（　 1,824 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９　　　　-16	1,658 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	351,000 円	58,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	206,096 円	6,869,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 497,200 円	58,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,500 円	58,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,284,396 円　（　　　　　　 3,869 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,500,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 330.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,978,000 円（　　　　　 11,982 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,346,995 円
②総費用	1,284,396 円
③純収益　①－②	5,062,599 円
④建物等に帰属する純収益	3,978,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,084,599 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,055,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,953,413 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出
金沢 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

金沢 -1

石川県

石川

氏名

不動産鑑定士　大場　修

TEL.

鑑定評価額

49,100,000 円

１㎡当たりの価格

148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月13日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	115,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	金沢市石引４丁目３６４番｢石引４－１４－２４｣				②地積　(㎡)	332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）風致地区 (40,200)
	1:1.5	住宅Ｓ2	大規模な住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	金沢 3.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 70 ｍ、南 110 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 330 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

市内の中心部に近い高級住宅
地域である。

街

路

基準方位、北６ｍ市
道

交通

施設

金沢駅南東方

3.5km

法令

規制

１住居
(40,200)
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

地域内には空地はほとんどなく、土地利用は概ね現状を維持するものと予測する。地価については需要、取引件
数ともに減少しており、今後は横這いで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 69,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内中心部付近の高級住宅地域一円であるが、取引事例が少ないことから中心部や高級住宅街である南部
近郊の文教地区を含めて同一需給圏として把握した。総額が嵩むため需要者は高額所得者層にほぼ限定される。需要や
取引件数は減少しているが取引は高値のものが多い。同一需給圏を広義に捉えたため画地規模にバラツキが大きく、取
引の中心となる価格帯は判別し難いが、近隣地域に限れば土地価格で５０００万円程度が中心になると推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺ではマンション等の賃貸住宅も見られることから収益還元法を採用したが低位に試算された。近隣地域内
には貸家はあっても共同住宅形態の賃貸住宅は見られず、賃貸等の投資目的の土地の取引はほとんど見られない。この
ような市場の実態を踏まえて本件では適切に求められたことを確認できた比準価格を採用し、代表標準地の標準価格に
規準した価格との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　金沢 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 185,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[104.0]

100
[121.3]

[100.0]
100

147,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

諸物価高騰等により家計は圧迫され、住宅地
需要は減少し、取引件数も減少しているが、
値引販売の動きは未だ少なく、取引価格は高
止まりしている。

地域内には空地はほとんどなく、土地利用に
も変化はない。地域要因に目に見える変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

金沢 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０２３公１１ -10	金沢市		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、南6.3m、角地		１中専高度地区最高15m (70,200)
b	０２３公２４ -26	金沢市		建付地	（　）	台形	東5m市道、中間画地		１中専高度地区最高18m (60,200)
c	０２３公０９ -3	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m市道、中間画地		商業駐車付置義務高度地区 (90,240)
d	０２３公０９ -27	金沢市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南2.3m市道、中間画地		商業高度地区最高20m 駐車付置義務 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 133,096	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	128,909	100 [ 86.7]	148,684	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	149,000
b	(　 ) 120,986	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	122,697	100 [ 78.4]	156,501		157,000
c	(　 ) 111,291	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	136,932	100 [ 94.5]	144,902		145,000
d	(　 ) 104,991	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 104.0]	126,443	100 [ 89.3]	141,594		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 148,000 円／㎡]

金沢 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			造成後長期間経過しており、適切な素地価格の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,742,570	1,150,873	4,591,697	3,508,800	1,082,897	（　0.9735） 1,054,200	（ 4.6 - 0.0 ） 4.6％
	⑧収益価格	22,917,391 円　　　　（　 69,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

金沢 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	332 ㎡	14.5 m x 23.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階に１ＬＤＫ（４３㎡程度）２戸、合計６戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	100.00	85.0	85.00	1,772	150,620	2.0	301,240
							1.0	150,620
2～ 3	居宅	100.00	85.0	85.00	1,808	153,680	2.0	307,360
							1.0	153,680
～

～

～

計		300.00	85.0	255.00		457,980		915,960
								457,980

⑨年額支払賃料	457,980 円　×　12ヶ月　＝　 5,495,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,495,760 円　　×　　 10.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 621,576 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,594,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	915,960 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,244 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,980 円　×　　 90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 140,142 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,742,570 円　　　　（　 17,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９　　　　-16	1,658 ( 1,658)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	1,878	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,862 円/㎡　月額支払賃料（　 1,808 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４　　　　-8	1,882 ( 1,690)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,846
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

金沢 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	309,600 円	51,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	186,473 円	6,215,760　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 113,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 438,600 円	51,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,600 円	51,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,600 円	51,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,150,873 円　（　　　　　　 3,466 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,600,000 円	設計監理料率　 167,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0681 × 40 ％　＋ 0.0938 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,508,800 円（　　　　　 10,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,742,570 円
②総費用	1,150,873 円
③純収益　①－②	4,591,697 円
④建物等に帰属する純収益	3,508,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,082,897 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,054,200 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,175 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,917,391 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,000 円／㎡）