別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 富山朝日 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山朝日 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 27,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡朝日町平柳字狐角地１４８番１外 ②地積 　(㎡) 211   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ3 小規模小売店舗が多 い駅に近い商業地域 北12m町道 水道、下水 泊 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 朝日町中心市街地に近い既成 商業地域 街 路 １２ｍ町道 交通 施設 泊駅北東方 370m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 泊駅に近い旧来の商業地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。背後人口減少と担い手不足、郊外型 店舗との競争により収益性低下を打開できず、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日町及び周辺の黒部市、入善町に存する商業地域及び混在地域の圏域であり、朝日町内の商業地域が圏 域の中心である。主たる需要者は朝日町に地縁性を有する個人事業者又は地元法人である。泊駅に近いが、背後人口の 減少、高齢化による担い手不足、大型商業施設への顧客流出により需給は弱含みで推移している。市場での中心となる 価格帯は、土地は６００万円前後、複合不動産については規模、品等が様々であり見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、入善町及び隣接する黒部市の商業地域又は混在地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえた ことから、実証的で信頼性は高い。収益価格は、賃貸需要が乏しく賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。 自用目的の取引が中心であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動原理に適う比準 価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　魚津 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,000 円／㎡ [ 97.7] 100 100 [100.0] 100 [155.3] [ 99.0] 100 27,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 背後人口の減少、国道８号沿いを中心とした 郊外型商業施設との競争激化、担い手不足等 により、既存の商店街は衰退傾向が続いてい る。 泊駅に近い商業地域であり、幹線道路沿いの 大型商業施設との競争で収益性に劣り、住宅 利用への移行も進んでおり、需給は弱含みで 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％