別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 富山朝日 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富山朝日 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤岡　隆徳   TEL.

鑑定評価額 3,750,000 円  １㎡当たりの価格 16,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡朝日町道下字四ケ領１９番６ ②地積 　(㎡) 226   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南4.5m町道 水道、ガス、下水 泊 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   190 ｍ、南   120 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 病院に隣接する住宅地域 街 路 基準方位北４．５ｍ 町道 交通 施設 泊駅北東方 1.1km 法令 規制 （都） １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 朝日町の幅員が狭い古い住宅地、特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測。朝日町は人口減少が続き、 利便性の高い分譲住宅地との比較において、当該地域の宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予測。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は朝日地域及びその周辺地域に存する住宅地域の範囲である。主たる需要者は、当該地域に居住・地縁性を 有する一次取得者が中心であり同一需給圏内での世帯分離も見られる。朝日町の幅員が狭い古い住宅地、朝日町は人口 減少が続き、新しい利便性の高い分譲住宅地との比較において、当該地域の宅地需要は弱く、地価水準は下落傾向と予 測。需要の中心は、土地で４００万円前後、新築の戸建物件は少なく不明確である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域の住宅地域において、自己使用目的での取引を中心とする規範性の高い取引事例を採用し、比 準価格を試算。一方、近隣地域の標準的使用は戸建住宅地で、在来地主の資産活用以外アパート等が見いだせず、収益 物件想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。市場参加者は居住の快適性を重視することから、比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　入善 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,800 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [100.0] 100 [147.9] [104.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 生活関連施設に近く、利便性が高い住宅地域 では需要が存在するが、それ以外は、人口減 少・高齢化により、宅地需要が弱く、地価は 下落傾向。 地域要因に変動はなく、幅員が狭い古い住宅 地であり、人口減少から、利便性の高い新規 分譲住宅地との比較において、当該地域の宅 地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.4 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％