別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 入善 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   入善 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　小林　正伸   TEL.

鑑定評価額 5,480,000 円  １㎡当たりの価格 23,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 下新川郡入善町入膳字高堀４２１０番３４ ②地積 　(㎡) 232   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北6m町道 水道、下水 入善 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南   110 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 昭和５４年に開発された入善 小学校校区の住宅団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 入善駅南東方 1.4km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 入善町中心市街地周辺の古い住宅団地であり、今後も現状のまま推移すると予測する。人口減少と外部からの転 入が乏しい地域特性から、宅地需要は弱含みで推移しており、地価水準は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は入善町及び隣接する黒部市、朝日町に存する住宅地域の圏域であり、入善町内の住宅地域が圏域の中心で ある。主たる需要者は、同一需給圏内での世帯分離による一次取得者が中心である。入善町中心部周辺の古い住宅団地 であり、新規分譲地に比較して競争力が劣り、需給は弱含みで推移している。市場での需要の中心価格帯は、土地で５ ５０万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、入善町内の住宅地域より代替競争関係が認められる取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高 い。収益価格は、賃貸市場が未成熟であることから試算を断念した。自用目的の取引が中心であり、需要者は取引価格 水準を指標として意思決定を行うため、需要者の行動原理に適う比準価格を採用し、地域の市場動向を踏まえて、鑑定 評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 令和６年の開庁を目指し町役場新庁舎の建設 工事が進められている。少子高齢化、人口減 少が進み、宅地需要は総じて低調である。 新興住宅団地と比較して競争力に劣る古い住 宅団地であり、地縁者以外の転入が乏しいこ とから、需給は弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％