別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 立山 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立山 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 19,100,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡立山町前沢字東焼田２４３５番７外 ②地積 　(㎡) 613   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:1.2 店舗兼住宅 Ｓ3 低層の店舗併用住宅 等が建ち並ぶ近隣商 業地域 北10.9m県道 水道、下水 五百石 270m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 立山町役場、五百石駅に近い 県道沿いの近隣商業地域 街 路 １０．９ｍ県道 交通 施設 五百石駅南西方 270m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣商業地域として熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。商圏人口の減少や郊外型店舗へ の顧客流出等により商況は低迷が続いており、地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立山町及び周辺市町村に存する商業地域、商住混在地域一帯であり、立山町の近隣商業地域が圏域の中心 である。需要者の中心は立山町に地縁性を有する個人事業主又は法人である。背後人口の減少、郊外型店舗への顧客流 出、ネットショッピングの拡大等により商況は停滞しており、需給は弱含みで推移している。市場での需要の中心とな る価格帯は、土地で２，０００万円前後、複合不動産は規模・品等等により様々であり見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、立山町及び隣接市町の商業地域より規範性のある取引事例を収集しえたことから、実証的で信頼性は高い 。一方収益価格は、商業繁華性の乏しい既成商業地域であり、賃貸需要が低調で収益物件の建設は非現実的であること から試算を断念した。自用目的の取引が主であり、需要者は取引価格水準を指標として意思決定を行うため、需要者の 行動原理に適う比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 利田地区周辺で商業集積が進むが、背後人口 減少や郊外型店舗への顧客流出等により、既 存商店街の商況及び宅地需要は低調に推移し ている。 五百石駅や町役場に近い既成商業地域である が商業集積度は低く、郊外型店舗への顧客流 出等により商況は低迷、需給は弱含みで推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -14.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％