別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 立山 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   立山 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 6,830,000 円  １㎡当たりの価格 16,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡立山町浦田字下辻内３２３番２４外 ②地積 　(㎡) 424   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ住宅地域 南6m町道 水道、下水 寺田 210m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南    10 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 寺田駅南西方 210m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 寺田駅前に広がる古くからの既成住宅地域であり、外部からの転入需要が乏しく今後も衰退傾向が続くことが予 測され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は立山町及び周辺市町村の住宅地域一帯。需要者の中心は立山町周辺に居住あるいは地縁性を有する一次取 得者であり、既成住宅地域では同一需給圏外からの需要は少ない。寺田駅前に近接し戸建住宅の新築もみられるが、商 業施設等の生活利便施設がない雑然とした古い住宅地域であるため外部からの転入需要が乏しく、衰退傾向が続いてい る。需要の中心となる価格帯は３６０㎡程度の土地で６００万円程度、新築物件で２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域である立山町の住宅地域における信頼性ある取引事例を採用して、比準価格を試算した。収益 価格については、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件の想定が困難なことから、試算し 得なかった。したがって、自己使用目的での戸建住宅地に対する需給動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 96.5] [104.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 立山町では市街地外縁や利田地区を中心に住 宅団地の開発が続いている一方、農村集落や 既成住宅地域では衰退傾向が続いている。 寺田駅に近接するものの他に生活利便施設が なく、外部からの転入需要が乏しいことから 衰退傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％