別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 上市 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   上市 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　広瀬　信之   TEL.

鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 19,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡上市町稗田字湯ノ口１２番１７ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m町道 水道、下水 上市 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   140 ｍ、南    80 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 平成３年頃に開発された住宅 団地 街 路 基準方位北、６ｍ町 道 交通 施設 上市駅南方 1.8km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅団地であり今後も現状維持と予測する。一次取得者を中心にして堅調な需要が見られたが、 新設住宅団地の供給増から地価は下落に転じており、当分はこの傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は上市町及び周辺市町の住宅地域。需要者は上市町及びその周辺に居住する３０～４０歳代の一次取得者が 中心である。近隣地域を含む周辺一帯は、区画整然とした住宅地でありボリュームゾーンである一次取得者による堅調 な需要が続いたが、周辺等での住宅団地の増加により供給過剰感が出ており需給関係は弱含み基調に転じている。取引 の中心価格帯は土地で４００万～６５０万円程度、新築の戸建住宅で２０００万～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、取引の大半は自己所有住宅の建築を目的としたものである。収益価格はアパート 用地に対する需要がほとんどないこと等から試算しなかった。比準価格は不動産市場の動向を反映した取引事例より求 めているため実証的で信頼性が高く、取引において指標となっている。よって、比準価格を基に代表標準地の価格水準 からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,500 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [102.0] 100 [ 78.2] [102.0] 100 19,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復基調にあるが海外景気の下振れや 物価上昇等が懸念される。地価は安定してい た既存の住宅団地も下落に転じており全体的 に低迷している。 周辺地域で分譲されている住宅団地（３５区 画）に加え、町役場周辺で新たな住宅団地（ ４３区画）の分譲が開始された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％