別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 舟橋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   舟橋 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　竹田　達矢   TEL.

鑑定評価額 9,260,000 円  １㎡当たりの価格 27,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中新川郡舟橋村竹内４４１番 ②地積 　(㎡) 343   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 店舗併用住宅、住宅 等の混在する駅前の 商業地域 東10.5m村道、南側道 水道、下水 越中舟橋近接 (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．５ｍ村道 交通 施設 越中舟橋駅近接 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 越中舟橋駅前の商住混在地域であり、地域的変化がほとんどなく商業地域としての発展性は低いが、背後地人口 の増加が続いていることから、地価水準は今後とも概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は舟橋村を中心に、隣接する上市町及び立山町を含む中新川郡の商住混在地域一帯。需要者の中心は背後の 居住者や駅の利用者を顧客とする地元事業者であるが、中新川郡の既成市街地全体に衰退傾向が強いことから、商業施 設の新規立地需要は乏しくなっている。近隣地域は越中舟橋駅前の狭い範囲の商住混在地域であるが、背後地人口の増 加が続いていることから、地価は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は、規模等によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 舟橋村では商業地の取引事例が乏しいため、舟橋村及び隣接する立山町における取引事例を広域に収集し、信頼性のあ る取引事例を採用して比準価格を試算した。収益価格については、商業施設がほとんどなく賃貸市場が未成熟なことか ら、貸店舗等の収益物件の想定が困難であり、試算できなかった。したがって、自己使用目的での商業地に対する需給 動向を適切に反映した比準価格を重視し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　上市 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,900 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [101.4] [100.0] 100 27,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 舟橋村では商業地域が越中舟橋駅前の狭い範 囲に限定され希少性が高いうえ、背後地人口 が増加していることから地域的に安定してい る。 地域的変化がほとんどなく、背後地人口の増 加の影響を受けながら、地価水準は安定的に 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％