別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 射水 5-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-6 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 16,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市作道２３８番外 ②地積 　(㎡) 1,103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 3:1 店舗兼住宅 Ｗ1 店舗、営業所等が建 ち並ぶ路線商業地域 北西30m国道 水道、下水 中新湊 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   130 ｍ、南   100 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　     1,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道４７２号沿いの郊外路線 商業地域 街 路 ３０ｍ国道 交通 施設 中新湊駅南方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市郊外の店舗のほか共同住宅もみられる路線商業地域である。新たな出店はみられず、商業繁華性は低く 、周辺の路線商業地域に対する競争力は劣るため、地価の下落は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね射水市及び隣接市の商業地域である。需要者は射水市に地縁性を有する県内の法人等が中心である 。幹線道路沿いに店舗のほか共同住宅もみられる路線商業地域であり、商業繁華性は低い。店舗の新たな出店等はみら れず、路線商業地域間における競争力は相対的に劣るため、需要は弱含みであり、衰退傾向にあると思料される。取引 される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市及び高岡市の類似性の高い商業地域における信頼性の高い取引事例を収集の上、試算した価格であり 、規範性は高い。収益価格は、近隣地域は繁華性の乏しい路線商業地域であり、事業採算性が低く収益物件の想定が非 現実的であることから、試算しなかった。従って、最近の市場動向や単価と総額との関連等に十分留意、検討し、代表 標準地との検討を踏まえた結果、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-11                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [ 99.0] 100 [156.7] [100.0] 100 20,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、郊外型店舗等が建ち並 ぶ繁華性の高い路線商業地域の需要は安定的 である一方、既成商業地域の需要は乏しく、 衰退傾向にある。 店舗のほか共同住宅もみられる路線商業地域 であり、繁華性が乏しく、競争力が相対的に 劣るため、需要は弱含みであり、地価は下落 傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％