別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 射水 5-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-5 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　伊東　良浩   TEL.

鑑定評価額 76,600,000 円  １㎡当たりの価格 59,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月16日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 47,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月19日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市三ケ２４６４番１外 ②地積 　(㎡) 1,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準住居 (60,200) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 低層の店舗等が建ち 並ぶ路線商業地域 北20m市道、背面道 水道、下水 小杉 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   350 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  37.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,300 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 郊外型店舗が建ち並ぶ路線商 業地域 街 路 ２０ｍ市道、二方路 交通 施設 小杉駅南方 700m 法令 規制 準住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり特段地域要因に変化はみられない。背後地人口が多いことから商業店舗 が集積しており宅地需要は堅調である。需給は安定的で、地価は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の商業地域、商住混在地域の圏域である。需要者の中心は、チェーン展開する県内外の 企業等が中心である。郊外型の低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、中心市街地に近く、太閤山エリア等の背後 人口も多い。新規の出店意欲は高く、商業地需要は堅調に推移しており、需給は安定している。市場での需要の中心価 格帯は、規模等により様々であるため見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、資産性を重視した自用目的の取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域 等において広域的に規範性のある取引事例を収集し得た。周辺は自用店舗が中心であり、事業収支の観点から賃貸用建 物を想定することが困難であるため収益価格は試算しなかった。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [ 81.3] [100.0] 100 59,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の影響が大きい沿岸部と山間部に 対して、旧小杉町等内陸部の宅地需要は堅調 で、住宅地、商業地ともに二極化傾向が強ま っている。 太閤山エリア等の背後地人口が多い路線商業 地域であり潜在的な新規出店需要が多く、需 要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％