別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 射水 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 46,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市大門字道山１０４番３ ②地積 　(㎡) 457   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,200) （その他） 台形 1:1.5 店舗 Ｓ2 中低層店舗、銀行等 が建ち並ぶ商業地域 南西15m市道、背面道 水道、下水 越中大門 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   160 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中低層の店舗や事務所等が建 ち並ぶ商業地域 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 越中大門駅南西方 550m 法令 規制 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中低層店舗兼事務所が多い商圏の狭い商業地域であり、今後もほぼ現状のまま推移すると予測する。商業地域と しては衰退傾向にあり、今後の地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の商業地域もしくは商住混在地域。主たる需要者は地縁性のある個人事業者や法人又は 多店舗展開している県内事業者が中心である。商圏の狭い商業地域で競争力が弱く、顧客が大規模店舗等に流出してい る。近隣のショッピングセンター跡地に新規の店舗が数年前に開店したものの衰退傾向は続いている。取引価格は規模 等により、ばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性のある取引事例を収集することができたのに対し、近隣地域及び周辺地域には自用物件が多く、取引 は自己用の業務用地の取得を目的としたものが中心であり、賃貸物件に対する需要が殆どないことから、収益価格は試 算できなかった。したがって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 46,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 広い商圏を有する大規模店舗や郊外型店舗の 進出等により、既成商業地域は衰退傾向にあ る。 商圏が狭い既成商業地域であるが、平成２６ 年７月に閉鎖した近隣地域にあるショッピン グセンター跡地にドラッグストアが営業して いる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％