別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 射水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 40,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 33,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市本町３丁目２２番２外 ｢本町３－１８－１０｣ ②地積 　(㎡) 413   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 1:1.5 事務所 ＲＣ2 小売店舗、事務所等 が建ち並ぶ商業地域 北東15m国道 水道、ガス、下水 西新湊 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   220 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧新湊市に所在する国道沿い の既成商業地域 街 路 １５ｍ国道 交通 施設 西新湊駅東方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市中心市街地の幹線道路沿いの既成商業地域である。周辺の旧新湊庁舎跡地の複合交流施設隣接地にホテ ルの移転・新築が進んでおり、繁華性等の向上が期待されるが、現況においては地価は下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     40,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね射水市及び隣接市の商業地域。主たる需要者は旧新湊市に地縁性を有する法人又は個人事業者が大半 を占める。幹線道路沿いにＳＣ、事務所等が建ち並ぶ旧新湊市中心部の商業地域であるが、繁華性はやや乏しい。旧新 湊庁舎跡地の複合交流施設に隣接してホテルの建設が進んでおり、地域の活性化が期待されるが、既成商業地域に対す る需要は弱含んでいる。取引される価格帯は、物件によって様々で、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市及び高岡市の類似性の高い商業地域の取引事例より試算した価格であり規範性は高い。近隣地域は自 己使用の店舗等が多い商業地域であり、新規出店に伴う賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場が未成熟であるため、収益 価格は試算しなかった。従って、最近の市場動向や単価と総額との関連等に十分留意、検討し、代表標準地との検討を 踏まえた結果、不動産市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高岡 5-4                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,200 円／㎡ [ 99.6] 100 100 [100.0] 100 [119.3] [100.0] 100 40,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の商業地域は、郊外型店舗等が建ち並 ぶ繁華性の高い路線商業地域の需要は安定的 である一方、既成商業地域の需要は乏しく、 衰退傾向にある。 旧新湊庁舎跡地の複合交流施設に隣接してホ テル建設が進んでおり、周辺地域の繁華性向 上が期待されるが、現況においては地価に影 響は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％