別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 射水 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -12 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　益井　美明   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市二口字轟９９５番８ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西6m市道 水道、下水 越中大門 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 射水市大門地区センター周辺 に位置する住宅地域。 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 越中大門駅南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として現状を維持するものと予測する。富山市、高岡市の中間に位置するベットタ ウンとして安定した有効需要に支えられ、地価水準は安定的に推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、射水市内及び高岡市内の住宅地域一円。需要者は射水市居住者又は地縁性を有する個人のほか、高岡市 等隣接市町村からの転入も見られる。射水市内のあいの風とやま鉄道線沿線での分譲住宅地が順調に販売され、近隣地 域及び周辺類似地域の地価水準は安定傾向にある。土地は３００㎡程度で１１００万円前後、新築物件で２８００万円 程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏及び周辺地域において、戸建住宅用地の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、周辺には在来地主所有 のアパートも見られるが、標準地は戸建住宅用地として適正規模に区画割りされた地域に存することから、共同住宅の 想定は非現実的であり、収益価格は求められなかった。したがって、規範性の高い取引事例を採用して求めた比準価格 を中心に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [102.0] 100 36,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地需要は２極分化。あいの風と やま鉄道沿線地域は交通利便性から安定した 需要。北部海岸沿いは需要が乏しい。 大幅な地域要因の変動は無いが、あいの風と やま鉄道沿線の安定した需要に支えられ、地 価水準は安定基調が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％