別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 射水 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -9 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 10,100,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市戸破字神田３９４８番８ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い市街地近郊の住宅 地域 北西6m市道 水道、下水 小杉 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   280 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 小学校への接近性に優れた住 宅地域 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 小杉駅北東方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 小学校や幼稚園に近い、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域的変化はみられない。小学校への接近性に優 れた地域であるため、需要は堅調であり、地価は若干の上昇傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市の住宅地域一帯。需要者は射水市の居住者又は地縁性を有する個人が中心である。小学校や幼稚園 への接近性に優れた住環境が良好な住宅地域であることから、ファミリー層の需要は強い。また、周辺地域における新 規に開発される分譲地に対する割安感から、需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、２８０㎡前後の 土地で１０００万円前後、新築戸建住宅で３，１００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市の住宅地域の取引事例から試算された実証的な試算価格であり規範性は高い。対象標準地は戸建住宅 が標準的使用の住宅地域に所在し、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算しなかった。自用の戸建住宅が多い 住宅地域では居住の快適性・利便性に関する要因が重視され、価格決定に際しては周辺の取引価格を参考とするため、 代表標準地の価格との検討を踏まえ、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,500 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [102.0] 100 [ 94.0] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、住環境に優れる新規分 譲地や街路条件等が良好な地域の需要は安定 的であるが、沿岸部に対する需要は弱く、地 価は下落傾向。 新規分譲地に対する割安感や小学校への接近 性に優れた、街路条件も良好な住宅地域であ り、需要は堅調に推移しており、地価は若干 の上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％