別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 射水 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   射水 -3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 4,120,000 円  １㎡当たりの価格 13,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 射水市七美２丁目６番９ ②地積 　(㎡) 303   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ工業地背後の 住宅地域 南東6.4m市道 水道、下水 小杉 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 射水市北東部郊外に所在する 海岸に近い住宅地域 街 路 基準方位北、６．４ ｍ市道　 交通 施設 小杉駅北東方 7.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧新湊市の戸建住宅が建ち並ぶ成熟した住宅団地であり、地域に変化はみられない。海岸に近く、沿岸部の不人 気傾向や周辺に利便施設等が少ないことから、市場における競争力はやや劣り、地価は下落傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は射水市及び隣接市の住宅地域一帯。需要者は旧新湊市の居住者又は地縁性を有する個人が中心であり、市 外からの転入者は少ない。周辺を農地に囲まれた成熟した住宅団地であり、周辺に商業施設等の利便施設は少ない。ま た、沿岸部の不人気傾向や他地域からの転入も少ないことから、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、２ ９０㎡前後の土地で３８０万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は射水市の住宅地域の取引事例から試算された実証的な試算価格であり規範性は高い。対象標準地は戸建住宅 が標準的使用の住宅団地内に所在し、アパート等の収益物件は見られず賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 試算しなかった。住宅地域では居住の快適性・利便性に関する要因が重視され、価格決定に際しては周辺取引価格を指 標とするため、代表標準地の価格との検討を踏まえ、信頼性の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　射水 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [145.0] [104.0] 100 13,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 射水市の住宅地域は、住環境に優れる新規分 譲地や街路条件等が良好な地域の需要は安定 的であるが、沿岸部に対する需要は弱く、地 価は下落傾向。 沿岸部に近く、生活利便施設等への接近性も やや劣ること等から市場における競争力はや や劣り、地価の下落傾向は続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.2 ％  ％