別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 南砺 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 5-3 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤澤　崇平   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 36,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市寺家新屋敷字小田島３７３番２外 ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 2:1 店舗兼事務所 Ｓ2 ロードサイド店舗を 主とする新興商業地 域 東16m市道 水道、下水 福野 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   170 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 低層店舗付事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧福野町の大型ショッピング センターが見られる路線商業 地域 街 路 １６ｍ市道 交通 施設 福野駅北西方 900m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 旧福野町に所在するショッピングセンターを中心とした路線商業地域であり、新たな出店等はみられない。隣接 市の大型商業施設等へ顧客が流出する傾向に変化はみられず、地価の下落傾向は継続すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の店舗、営業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市、砺波市、小矢部市等隣接市にある商業地域一帯。需要者の中心は南砺市に地縁性を有する法人や 個人事業者である。ショッピングセンターを中心に郊外型店舗が集積する路線商業地域であり、前面道路の交通量は多 いが、隣接市の大型商業施設への顧客流出や人口減少による商圏人口の減少に変化はみられず、需要は弱含んでいる。 取引される価格帯は、物件によって様々であり、需要の中心となる特定の価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は南砺市及び隣接市の類似性の高い商業地域の取引事例より試算した実証的な試算価格であり規範性は高い。 近隣地域は自用の店舗等が多い商業地域で、新規出店に伴う賃貸需要はほとんど無く、賃貸市場が未成熟であるため、 収益価格は試算できなかった。よって、最近の市場動向や単価と総額との関連等に十分留意、検討し、代表標準地との 検討を踏まえ、現実の取引事例に基づき試算された信頼性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,900 円／㎡ [ 97.8] 100 100 [100.0] 100 [ 85.7] [100.0] 100 36,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 隣接市の大型商業施設への顧客流出や高い人 口減少率に変化はみられず、需要は弱含んで おり、地価の下落は継続している。 旧福野町の商業地域の中では、繁華性は相対 的に高いが、他市の大型商業施設に対する競 争力は劣り、地価は下落にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％