別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 南砺 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南砺 -2 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　藤川　泰史   TEL.

鑑定評価額 7,580,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南砺市山見１５９５番３外 ②地積 　(㎡) 403   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅等が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東7m市道 水道、下水 福野 5.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、７ｍ市 道 交通 施設 福野駅南東方 5.6km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の土地利用形態に影響を与える格別な変動要因はない。人口減少、居住者の高齢化等の影響により今後 とも不動産需要の減退傾向が続き、地価は下落基調が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南砺市の住宅地域一円の範囲。需要者は旧井波町周辺の居住者及び地縁を有する個人が中心である。近隣 地域は地縁性が強い住宅地域で、外部からの需要は少ないと思料する。需要の中心は自用目的の戸建住宅の取引が大部 分を占めている。土地は４００㎡程度で７００～８００万円、新築物件は２０００～２３００万円が需要の中心価格帯 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において収集した取引事例から比準価格を求めた。近隣地域にはアパート等の賃貸物件はなく 、賃貸市場が未成熟で収益価格を求めることができなかった。したがって市場での取引価格を基にした比準価格を試算 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。鑑定評価額の決定に際しては近隣地域の需給 動向に留意した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　南砺 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,500 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [101.0] 100 [109.0] [102.0] 100 18,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 南砺市は県平均より人口減少率、高齢化率が 高い。市内の住宅地は人口減少、少子高齢化 の影響により依然として下落基調が継続。 特に格別な変動要因はないが、在来住宅地域 として衰退傾向が続き、地価は下落基調にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +7.9 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％