別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 小矢部 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 5-1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　宮川　裕司   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 45,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市石動町２０６８番 ｢石動町１－５０｣ ②地積 　(㎡) 309   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:1.2 学習塾 Ｓ3 小売店舗、銀行等の 建ち並ぶ商業地域 北東8.3m市道 水道、下水 石動 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 銀行が多く、市役所に近い既 成商業地域 街 路 ８．３ｍ市道 交通 施設 石動駅北方 400m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 客足の減少傾向にある既成商業地域であり、地域要因の大きな変動は期待できない。また、郊外の大型アウトレ ットモールの活況等により、中心市街地の競争力は低下傾向にあり、今後も地価の下落が継続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市の商業地域を中心に、周辺市の商業地域に及ぶ。需要者は小矢部市に地縁を有する個人事業者、 法人等が中心。小矢部市では、近年大型アウトレットモールを中心としたエリアの収益力が増大し、客足・売上の減少 が続く在来型の商業地域である近隣地域の競争力は年々低下傾向にあり、絶対額との関連で値頃感は見られるものの、 依然として小幅な地価の下落が継続している。土地の価格としては１，２００～２，０００万円程度が中心価格帯。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、小矢部市で場所的接近性のある商業地域の取引事例を重視して求めたものであり、市場性を十分に反映し た信頼性の高い価格である。また、近隣地域は自用での利用が大半の地域で、賃貸需要が乏しく、取引に当たって収益 性が考慮されないことから、収益価格を適用しなかった。近隣地域においては、自用目的の市場性を重視した土地取引 が大半であることから、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [100.2] 100 100 [100.0] 100 [108.5] [100.0] 100 45,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小矢部市の商業地域は、マクロ経済の不透明 感がある中で、地域の優劣、絶対額の程度に より、需給は、強含み、横這い、弱含みの三 極化状況である。 近隣地域及び周辺一帯の在来商業地域におい ては、絶対額との関連で値頃感はあるものの 、商況の低迷により、小幅な地価の下落が継 続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％