別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 小矢部 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小矢部 -1 富山県 富山 氏名  不動産鑑定士　朝倉　秀朗   TEL.

鑑定評価額 8,120,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 22,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小矢部市城山町１６８４番２７ ｢城山町２－４２｣ ②地積 　(㎡) 317   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く公共施設に近い住 宅地域 東5m市道 水道、下水 石動 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 宿場町を核に形成された住宅 地域 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 石動駅北方 770m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として成熟しており今後も現在の住環境を維持すると推察される。地価水準は周辺で公共施設の整 備が進められ、駅、店舗への接近性良好で利便性が高く需要が底堅いため横ばい傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小矢部市既成市街地及びその外縁の住宅地域一帯。需要者は小矢部市在住のファミリー層が中心であり圏 外からの参入は少ない。市況は、令和２年１１月隣接地域に四つの公共施設を統合した市民交流プラザが開館し、道路 等の整備も行われたことから住宅地需要は堅調である。取引の大部分が自用目的の戸建住宅地であり、収益性より快適 性を重視した価格形成が行われている。中心価格帯は土地８００万円程度、新築戸建物件３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は価格形成要因が類似し代替競争関係が強い既成市街地及びその外縁に所在する住宅地の取引事例から試算し た。収益価格は戸建住宅が標準的使用の住宅地域であり、また、小規模画地に収益用賃貸建物を想定することは非現実 的と判断されることから求められなかった。快適性を重視する住宅地域であることから戸建住宅地の取引事例より求め た比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　砺波 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     28,000 円／㎡ [101.1] 100 100 [102.0] 100 [111.1] [102.0] 100 25,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大型商業施設の開業に加え、駅舎建替え、駅 南口の新設、既成市街地の道路整備及び図書 館並びに公民館の新設等の事業が続き住環境 が向上している。 地価が割安感のある水準まで下落しており、 また、一般的要因の影響から少子高齢化等の 地価下落要因を相殺している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％